세제개편안, 자산과 경영의 관점에서 읽습니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제

현행 거주 연 4%(최대 40%)와 보유 연 4%(최대 40%)를, 2028년에는 거주 연 6%(최대 60%)·보유 연 2%(최대 20%)로 조정하고, 2029년부터 거주 연 8%(최대 80%)만 두는 안입니다. 기본요건인 3년 이상 보유·2년 이상 거주 및 과세대상 양도차익 계산을 함께 확인해야 합니다.

적용안: 2028.1.1 이후 양도. 상세본 인쇄 57쪽 / PDF 70쪽.

공제금액 상한 신설

주택 거주공제 금액에 2028년에는 1인당 연간 20억원과 주택 1건당 20억원, 2029년부터 각각 10억원의 상한을 두는 안입니다. 이는 주택 가격의 기준이 아니라 공제금액의 한도입니다. 공유지분과 1년 중 여러 건 양도는 한도 배분을 확인해야 합니다.

상세본 인쇄 59쪽 / PDF 72쪽.

장기 거주 1주택 기본공제 확대

10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택에 대해 연 250만원의 양도소득 기본공제를 2,500만원으로 확대하는 안입니다. 늘어나는 공제는 해당 주택에 한정되고, 비거주자와 특수관계인 간 양도 등 제외 요건을 확인해야 합니다.

적용안: 2027.1.1 이후 양도. 상세본 인쇄 68쪽 / PDF 81쪽.

다주택 양도세 중과세율 한시 조정

2년 이상 보유한 주택에 대해 2027년은 2주택자 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년은 각각 +10%p·+15%p로 중과 가산을 조정하는 안입니다. 조정대상지역 등 적용 대상과 2026년 양도분에 관한 경과규정은 별도 확인이 필요합니다. 발표만으로 이미 납부한 세액의 환급이 확정되는 것은 아닙니다.

상세본 인쇄 72쪽 / PDF 85쪽. 현행 가산세율·한시 유예와 혼동 금지.

일시적 2주택의 종전 주택 처분기한

종전·신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 처분기한을 3년에서 2년으로 줄이는 시행령 개정안입니다. 제시된 적용 시기는 2026.10.1 이후 양도이며, 2026.8.3 전 신규 주택 등을 취득하거나 계약·계약금을 지급한 경우의 경과조치를 함께 확인해야 합니다.

상세본 인쇄 73쪽 / PDF 86쪽. 실제 시행령 공포와 부칙 확인 필요.

상담 전 비교할 세 가지 시나리오

① 현재 제도에 따른 양도 ② 제안된 공제·중과 조정이 시행된 뒤의 양도 ③ 실제 거주기간과 보유구조가 달라지는 경우를 비교합니다. 세액만이 아니라 거주 가능성, 현금흐름, 시장가격, 취득세와 증여세, 등기 일정도 함께 봅니다.

준비자료: 취득·양도 계약, 주택·분양권 보유표, 실제 거주 이력, 필요경비, 가족관계와 예상 잔금일.

9월 1일 종합부동산세 수정사항

정부안은 실거주 1주택 기본공제를 14억원으로 우대하는 제안을 유지하면서, 비거주 1주택은 당초 9억원으로 축소하려던 안을 12억원 유지로 수정했습니다. 공동명의 1주택자 중 특례를 신청하지 않는 경우의 비거주 공제는 부부 각각 당초 4억원에서 6억원으로 수정했습니다. 종부세 세부담 상한도 200% 확대안에서 현행 150% 유지로 변경했습니다.

9.1 정부안 확정 자료 PDF 4~5쪽. ‘비거주 주택’은 소득세법상 ‘비거주자’와 다른 개념입니다.

의사결정 전에 확인할 자료

양도 예정일의 공포 법령과 부칙, 시행령 개정 여부, 거주·보유기간, 세대 및 주택 수, 특수관계 거래 여부, 고가주택 과세범위와 공제 상한을 확인합니다. 신고기한이 임박한 거래는 개정안 확정을 기다린다는 이유로 현행 의무를 미루지 않습니다.

근거와 자료의 성격

주요 근거는 재정경제부 2026.8.3 세제개편안 상세본과 2026.9.1 정부안 확정 보도자료입니다. 두 원문은 로택스 자료실에서 함께 내려받을 수 있습니다. ‘2026년 개정세법 해설’은 4월 발간된 별도 참고자료로, 8~9월 개편안의 확정본이 아닙니다.

일반 정보용 브리프입니다. 실제 거래의 법률·세무 의견은 사실관계와 적용 시점을 확인하여 별도 검토합니다.

공제 한도의 계산 방식

현행 경영기간 구간별 300억·400억·600억원 한도를 ‘피상속인 경영연수 × 20억원, 최대 1,000억원’으로 바꾸는 안입니다. 자격과 적격 재산을 먼저 충족해야 하며, 모든 가업에 1,000억원이 공제되는 것은 아닙니다.

상세본 인쇄 103쪽 / PDF 116쪽.

가업의 정의와 경영·지분 요건 강화

전문 기술·노하우 등 기반의 사업으로 가업 개념을 정비하고, 주로 부동산·이자·배당 수입을 얻는 사업 등은 제외하는 안입니다. 피상속인의 경영·지분 보유기간은 원칙적으로 30년으로 늘리되 20년 이상 경영한 경우 사후관리 연장 조건을 두며, 상속인의 사전 종사기간도 2년에서 5년으로 강화하는 안입니다.

상세본 인쇄 97·100쪽 / PDF 110·113쪽. 가업승계심의위원회 도입안도 함께 확인.

사후관리와 사업용 토지

사후관리기간을 5년에서 10년으로 연장하고, 20년 이상 30년 미만 경영의 부족 연수는 추가 관리 조건을 두는 안입니다. 사업용 토지의 인정 면적·가액에도 별도 한도를 제시하고 있어 공제 가능한 재산 자체가 달라질 수 있습니다.

상세본 인쇄 101·104쪽 / PDF 114·117쪽. 지분·자산·고용 등 각 의무와 추징 사유 별도 검토.

가업승계 증여세 과세특례 개편

부모의 경영기간 요건을 10년에서 20년으로 강화하고, 가업의 정의·심의·적격 재산을 정비하는 안입니다. 한도는 경영연수 × 20억원, 최대 1,000억원으로 조정하고 사후관리는 5년에서 10년으로 늘리는 내용이 포함되어 있습니다. 비적격 사업을 함께 영위하는 경우 구분경리 등도 확인해야 합니다.

적용안: 2027.7.1 이후 증여. 상세본 인쇄 107~108쪽 / PDF 120~121쪽.

장애인 신탁재산 증여세 과세가액 불산입

장애인을 수익자로 하는 일정한 신탁재산의 증여세 과세가액 불산입 한도를 5억원에서 10억원으로 늘리는 안입니다. 본인이 증여받아 신탁한 재산과 타인이 설정한 신탁 원본 등 합산 구조와 신탁 요건을 확인해야 합니다.

적용안: 2027.1.1 이후 증여. 상세본 인쇄 32쪽 / PDF 45쪽.

검토 자료

가족·상속인 관계도, 유언·증여·주주간계약, 주주명부와 지분 변동, 경영·근무 경력, 업종 및 기술·노하우 자료, 사업용 자산과 토지 내역, 고용 현황을 준비합니다. 재산가액뿐 아니라 가업 적격성과 장기간 관리 가능성을 입증할 자료가 중요합니다.

상장주식 ‘주가 누르기’ 평가 방식

8월안은 일정한 저평가·주가 하락 요건에 해당하는 상장주식의 상속·증여 평가 방식을 보완하는 제안을 담았습니다. 낮은 PBR만으로 모든 주식의 평가액이 자동 변경되는 구조로 이해하면 안 됩니다. 9월 1일 정부는 충분한 의견 수렴을 거쳐 정기국회 심사 과정에서 합리적 개선방안을 마련하겠다고 밝혔습니다.

8월 상세본 인쇄 164~165쪽 / PDF 177~178쪽, 9월 확정 자료 PDF 1쪽. 세부 방식·적용시기 추가 확인 필요.

제3자 승계도 별도 선택지

일정 요건의 고령 경영자가 장기간 경영한 기업의 주식을 제3자에게 양도하는 경우 양도소득세 20% 감면을 신설하는 안입니다. 이는 세율을 20%로 한다는 뜻이 아닙니다. 경영연수당 5,000만원 한도, 매수인의 경영·종사 요건과 사후관리 등을 함께 검토해야 합니다.

적용안: 2028~2030년 양도. 상세본 인쇄 111쪽 / PDF 124쪽. 상세 요건은 원문 참조.

실행 전 확인

상속과 증여, 제3자 매각의 세 부담과 지배구조를 비교하고, 주식 평가·세금 재원·등기·계약·사후관리 담당을 함께 정합니다. 이 자료는 정부 제안의 선별 요약이며 상속·증여세 전체 개정사항이나 개인별 절세 결론을 의미하지 않습니다.

근거: 재정경제부 2026.8.3 상세본 및 2026.9.1 정부안 확정 자료. 내용 확인 2026.9.6.

취득 단계에서 의제배당 과세 제안

법인이 주주로부터 자기주식 등을 취득할 때 지급액 중 해당 주식의 취득가액을 초과하는 금액을 의제배당으로 보는 규정을 신설하는 안입니다. 일반적인 거래소·다자간매매체결회사 개설 시장에서 취득하는 경우는 제외하지만, 시간외 대량·대량바스켓 매매 등은 포함하는 구조입니다.

적용안: 2027.1.1 이후 자기주식 등 취득. 2026.12.31 이전 취득분은 종전 규정 경과조치. 상세본 인쇄 168쪽 / PDF 181쪽.

왜 경영권분쟁과 연결되는가

동업자의 지분을 회사가 매입하는 합의, 투자자 회수, 가족 주주의 지분 정리에서는 양도소득으로 보았을 때와 배당소득으로 보았을 때의 세액·원천징수·현금흐름이 달라질 수 있습니다. 법인 주주인지 개인인지, 비거주자인지, 조약이 적용되는지도 별도로 확인해야 합니다.

실행 검토 자료

원래 주식의 취득가액과 지급 증빙, 회사의 취득 목적·재원, 평가 근거와 거래 경로, 주주간계약, 정관·결의, 소각·처분 계획을 정리합니다. 법안 확정 전의 거래라도 현행 세법상 실질 판단과 회사법상 적법성 검토는 필요합니다.

국외전출세 납부 후 귀국한 사람의 주식 취득가액

국외전출세를 납부하고 출국 후 5년이 지나 귀국한 경우 등에 일정 요건을 갖추면, 전출세 납부 시점의 주식 가액을 취득가액에 반영하는 안입니다. 세액 환급·실제 양도에 따른 조정 및 공제 여부와 귀국 당시 가치 하락 등의 제외 조건이 있어 모든 귀국자의 취득가액이 재평가되는 제도는 아닙니다.

적용안: 2027.1.1 이후 귀국. 상세본 인쇄 220쪽 / PDF 233쪽.

비거주자 주택임대소득·장기임대주택 특례

1주택 보유자의 일정 주택임대소득 비과세에서 비거주자를 제외하는 안이 제시되어 있습니다. 장기임대주택 양도소득세 장기보유특별공제 과세특례에서도 비거주자를 제외하는 제안이 있습니다. 서로 다른 소득과 규정이므로 한 가지 비거주자 판단만으로 공제의 적용 여부를 단정하지 않습니다.

임대소득 적용안: 2027.1.1 이후 개시 과세기간(상세본 PDF 218쪽). 장기임대 특례 적용안: 2029.1.1 이후 양도(PDF 96쪽).

귀국·출국과 거래의 일정표

출입국, 주거·가족·직업의 변화, 배당·양도 시점, 과거 전출세 신고·납부·환급 자료를 정리합니다. 조약상 지위와 원천징수, 상대국 외국납부세액공제 및 신고 가능성을 함께 검토합니다.

기업·가족·국가별 관계도

실제 주식 소유자와 명의자, 의결권, 특수관계인, 거주 국가와 소득 원천을 하나의 관계도로 만듭니다. 지분 정리의 합의와 과세 판단이 모순되지 않는지 확인합니다.

대안별 비교표와 실행 문서

제3자 매각, 회사의 자기주식 취득, 증여·상속, 사업 승계를 비교합니다. 회사법상 절차, 세목과 소득 구분, 평가액, 신고·원천징수, 대금 지급과 등기를 같은 일정표에 반영합니다. 국외 요소가 있으면 국가별 법령과 조약의 적용 범위를 표시합니다.

9월 수정사항과 추가 논의

9월 정부안은 종합부동산세·ISA 등 일부 내용을 수정했습니다. 상장주식 ‘주가 누르기’ 평가 방식은 국회 심사 과정의 추가 의견 수렴을 예고했습니다. 해당 거래에 영향을 주는 최종 조문과 부칙을 확인한 후 계약서의 세금 부담·조건·일정을 확정해야 합니다.

근거: 8.3 상세본, 9.1 정부안 확정 자료. 원문·관련 실무 페이지: 로택스 자료실, 경영권분쟁 및 거주자·비거주자 자문 안내.